一、怎样选择评估公司？
答：根据上海市房屋土地资源管理局沪房地资权（2004）114号文件精神，从2004年4月1日起， 拆迁评估机构将由被拆迁人选举产生，不再由动迁公司指定，确保被拆迁人的合法权益不受侵害。
那么，被拆迁人怎样选择评估公司呢？
首先，评估行业内是分等级的，根据建设部行政许可的要求，房地产评估机构分为一、二、三级，其中一级是全国最高资质等级，方便被拆迁人自主选择。
其次，被拆迁人应选择社会诚信度较高的评估公司。也就是说，应选择客观、公正、能设身处地维护拆迁人合法权益的机构。
上海富申房地产估价有限公司已连续多年被上海市高级人民法院、上海市第一、第二中级人民法院，以及徐汇、卢湾、黄浦、长宁、虹口、闸北、闵行、宝山、奉贤、南汇、松江、青浦、浦东新区等 16家法院指定为司法评估机构，具备一定的权威性。上海海关也指定富申评估公司为他们罚没物资的评估机构。相对而言，社会诚信度较高。
二、怎样选举评估公司？
答：根据114号文件规定：“一般采取被拆迁人投票的方式，也可以由拆迁当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。”选举评估公司是“按照简单多数的原则”，即99％的居民弃权，1％的居民投票结果就是法定的结果。
三、评估公司和拆迁公司是什么关系？
答：评估公司和拆迁公司是二个独立的中介机构，是前道工序和后道工序的关系。过去，评估公司是由拆迁公司指定的，从 2004年4月1日起，政府通过公开、公平、公正的原则，由老百姓通过投票自主选择评估机构。
四、选举评估公司对被拆迁人有什么好处？
答：选举自己相对比较满意的评估公司，可以增加对评估结果的信任程度。因为有信誉的评估机构注重自己的品牌，相对比较放心、可靠。
从2004年4月1日起，既然国家赋予被拆迁人上述权利，被拆迁人应当珍惜和行使这一权利，自主选择，否则，又变相回到过去由拆迁公司委托评估机构的状况。
五、评估公司的评估费由谁支付？
答：由开发商支付。评估费是开发商的开发成本之一。评估费的收费标准是由物价局规定的，与评估结果高低无关，与被拆迁人的安置费用更无关系。
六、评估公司的工作人员，在中标前能否对被拆迁房屋进行评估？
答：不可以。因为居民动迁没有按照法定的程序，通过招投标确定的评估机构是不合法的。评估机构没有接受委托，就难以获得必备的资料，而房地产评估本身是一项十分专业的工作，需要评估人员仔细勘查、市场询价、综合分析、科学测算。随口出价，既不负责任又没有法律效力。所以必需经过法定的程序和一定的时间来保证评估质量。
七、拆迁评估主要评估什么？
答：拆迁评估主要是评估被拆迁房屋的市场价值；安置房源的市场价值；以及被拆迁房屋内的装潢价值。
八、什么是公示价格？
答：就是评估价格，即评估的市场价。是指被拆迁房屋在市场交易过程中，卖房人愿意卖，买房人愿意买的成交价格。
九、评估公司评出来的价格，是否就是安置补偿价？
答：不是的。评估公司评出来的价格，是今后协商拆迁补偿的依据和基础，拆迁公司将在这个基础上与被拆迁人协商安置费用和安置房源。
十、评估人员是怎样进行拆迁评估的？
答：当评估公司中标之后，评估人员首先逐户进门实地勘查，确定被拆迁房屋的类型，结构，朝向，楼层，煤、卫、电梯设施等情况，接着进行市场调查，了解周边相同或相类似的房屋价格，通过差异修正，确定某种类型的典型房屋的基准价格，其他被评估的房屋再参照典型房屋的基准价格进行差异修正，确定每一户被拆迁房屋的评估单价。
十一、被拆迁房屋的面积和类型是怎样确定的？
答：房屋的面积和类型是根据历史资料合法记载为准。有产权证的根据产权证记载；产权证上没有记载的，根据房地产管理部门的历史记载为准；如有异议，及时与房地产管理部门联系。
十二、承租的公房，只有居住面积没有建筑面积怎么办？
答：可以根据有关系数进行换算。具体规定如下：
房屋
类型 |
公寓 |
独立
住宅 |
新里
住宅 |
新工房 (有电梯、成套) |
新工房 (无电梯、成套) |
新工房
(无电梯、不成套) |
两万户
新工房 |
旧里
住宅 |
简屋 |
换算
系数 |
2.06 |
1.83 |
1.82 |
2.00 |
1.98 |
1.94 |
1.65 |
1.54 |
1.25 |
十三、阁楼面积怎样算？
答：在2001年11月 1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至 1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
十四、被拆迁的私房和公房有什么区别？
答：有区别。拆迁私房，100％补偿；拆迁承租的公房，产权人和承租人2 : 8分成，承租人获得80%的补偿。
十五、什么是被拆迁房屋和安置房屋的估价时点？
答：是房屋拆迁许可证颁发之日。也就是说，被拆迁房屋或安置房源，不论何时评估，评估公司只评估拆迁许可证颁发之日这一天的房地产价格。
十六、当评估公司现场勘查时．被拆迁人应该做些什么？
答：被拆迁人应该准备好相关权属证明的原件和一份复印件，用于证明自己的产权和实际情况。另外，要尽可能详细介绍房屋的特殊情况，及不容易引起评估人员注意，可能会遗漏的情况。
十七、被拆迁人不提供资料，拒绝评估怎么办？
答：根据《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》，被拆迁人不提供资料、拒绝估价人员实地勘查，致使房屋估价人员无法进入现场的，在第三方鉴证的情况下，估价机构可参照被拆除房屋同区域、同建筑类型的房屋进行估价。
根据国家建设部的《城市房屋拆迁估价指导意见》，拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地勘查而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
十八、对评估公司现场勘查的记录，签名与不签名有什么利害关系？
答：被拆迁人对评估公司的现场勘查记录应该签名。签名表示评估公司确实进行了现场勘查。万一勘查过程中有差错，有遗漏，事后还是可以更正，因为房地产是不动产，建筑物的结构、朝向、楼层，煤卫设施等一般是不会变化的。
十九、拆迁评估公示的价格包括装修吗？
答：不包括。被拆迁房屋的评估单价不包括房屋的装修价值。装修价值需单独评估。
二十、被拆迁人对评估结果不满意怎么办？
答：评估公司对评估结果应张贴公示7天。在7天内，被拆迁人和拆迁公司都可以对评估结果向评估公司咨询，评估公司有义务给予答复。对于差错或遗漏，评估公司有义务进行更正。
对于评估结果有异议，当事人在收到书面结果的5天内，可书面申请评估公司进行复估，或者在十五天内向上海市房地产估价师协会申请专家鉴定。
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